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■■ 工事請負契約 ■■

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設計も固まり、見積りにも納得できたらいよいよ契約です。
契約の方法は、ほとんどの場合、業者が用意した契約書に署名捺印をすることになります。
どの業者も、会社の不利益にならないような形の契約書を作っていて、
消費者保護は最低限で納得させられるようなものがほとんどです。
そんな不利な条件でも、契約時に確認をきちんとしておけば、トラブルにならずに済むことも多いので、 特に次に挙げる項目の確認を必ずするようにしてください。

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■契約前の確認

契約前は資料を揃えてもらうチャンス！

業者は通常、契約の日にはできるだけ簡潔に契約を済ませて、契約金を受け取り帰ろうとします。
勿論、契約の概要ぐらいは確認するでしょうが、中には契約書の読み上げもしないようなことも多いようです。
お客さんの気が変わらないうちに、素早く終わらせようと思うからです。
ですから、契約時にはあまり新しい資料は出したがりません。
しかし、契約書を交わすまでにより多くの資料を提出させておかなければなりません。

約束は全て書類にしておきましょう

そこで、契約を決めてから、契約の日までは10日ほどの期間をおいて、その間に今まで聞いた事や、保証内容、 アフターサービス、詳細な仕様書、口頭による約束等を、何らかの書面でもらっておきましょう。
特にハウスメーカーの場合、詳細な見積りを出しませんので、
この期間に詳細な仕様を確認できる仕様書等を用意してもらいましょう。
どうしても無いと言い張る場合もあるようなので、その際には図面に手書きで書き込ませます。
特にサービスやオプションは明記してもらい、だれもが確認し易くしておきます。
契約を決めて、契約までの期間にしか、まずやってくれません。
そして、日付と会社名、本人の署名を書いてもらいましょう。
それができなければ、契約しないくらいの気持ちでいなければだめです。

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■契約書類

契約時に最低限必要な書類は、

・工事請負契約書
・工事請負契約約款
・設計図書(図面)一式
・仕様書
・見積もり書
・その他の諸費用明細書

などです。図面は、できる限り多いほうがいいのですが、この時点では基本的な、
配置、平面、立面、屋根伏せ、程度しか用意していないかもしれません。
4〜5枚の図面があれば、まあ良しとしなければなりませんが、平面1枚では話になりません。

■工事請負契約書

工事請負契約書には以下の事項を確認、明記して署名捺印します。

【請負代金】

請負代金を明記します。
いままでにもらった見積り書とあっているか確認します。

【工事期間】

着工と竣工の日付を明記します。
業者が必要とする期間を話し合って余裕を持って決めます。

【支払い方法】

契約、中間、完成引渡し、で支払い金額と方法を決めます。
契約金は100〜200万円、住宅ローンを利用の場合は、できれば完成で一括払いを申し入れましょう。
どうしてもできない場合は、出来高か、それに近い支払い方をしましょう。
(余分な金利がかかりますが、つなぎ資金を借りる必要がでてきます)
例えば、契約100万、残金を上棟時 1/3、木工工事完了時 1/3、完成引渡し時 1/3です。
完成保証制度を利用した場合でも、工事費の2割までしか保証されませんので、
2割を超える先払いは極力避けましょう。
契約金を多額(工事費の1割以上)に要求する業者は要注意です。絶対払ってはいけません。

【危険負担の方法】

建設現場火災保険、労災保険(工事業者の怪我等)、
損害保険(第三者を巻き込む事故等)の負担と責任を明記します。
特に建設現場火災保険は重要です。棟上後に台風で潰れる等よくある事です。
天災の場合業者の責任とはいえない場合がありますので、その際は負担が増えることもありえます。
業者が火災保険に入っていればほぼ負担せずに済むことが多いので必ず確認してください。
勿論、業者が台風にたいする措置を怠っていた場合は業者の責任となります。

【特記事項】

契約書や契約約款には無い事項を加筆します。
※ローン特約条項(住宅ローンがおりない場合は白紙撤回の上契約金は全額返還し、
　 これまでの経費は一切請求しない)など明記します。

【監理技師】

工事業者とは別に、設計事務所を立てる場合などに、監理技師として契約に参加してもらいます。

【ローン特約条項付き契約】

住宅ローンを利用して住宅を建設する場合、建築請負契約、不動産売買契約をする時点では ローンの承認がおりていないのが普通です。(ローンの申し込みに各契約書が必要) その場合、もしもローンが通らなかった場合に契約を白紙撤回する条項を特約事項に加えます。 当然白紙撤回ですので、それまでの営業経費などは支払う必要がありませんので、契約金は全額、 返還しなければなりません。(事前に了解している場合は別です) しかし、お客さんが素人なのをいいことに、契約金を返さなかったり、経費を請求したりする業者が よくいるようです。 そんな目に遭わないように、必ずローン特約条項を加え、契約金は全額返還、経費の請求はしない 等と明記するようにしてください。 ローンの金額が当初の予定より大幅に減額された場合もその対象となります。 但し、他の金融機関をあたって、不足分を補うなどの努力はする必要があります。

■工事請負契約約款

契約の中で起きる様々な事柄について、取り決めを行う内容を記載されています。

【一括下請けの禁止】

請け負い業者は、施主の書面による了解を得ずに工事の全部、又はほとんどの部分を一括して、
下請けに請け負わせることはできません。(建設業法 第22条)
約款に入っていなくても、業法違反で罰せられます。

【工事関係者についての異議】

現場作業員等の質、技量が適当でないと思われる際、その交代を申し入れることができます。

【工事の変更・中止等】

施主は工事の内容の変更、工事の中止、着工時期の延期を申し出ることができます。
但し、業者に落ち度が無い場合、追加料金が発生する可能性があります。

【工期の延長】

工事業者は、天災、天候の不良などの業者の責任でない理由により工期の延長を申し出ることができます。
その際、違約金は発生しません。

【不可抗力による損害】

天災などの不可抗力による、損害が発生した場合、その金額が請負代金のおおむね1/10を超える場合、
その超えた分の負担をしなければならない場合があります。
保険で補填できる場合が多いので、契約書の危険負担の項目にある、火災保険などをきちんと確認しておきましょう。

【履行遅滞違約金】

業者が、業者の責任で工事完了引渡しを契約期間内にできなかった場合、1日につき残った工事の1/1000の金額相当
(又は、請負代金の1/2000相当)の違約金を支払わなければなりません。
逆に、施主が支払いを期限までにできなかった場合(住宅ローンはローン特約があるので別です)日歩8銭程度の
違約金を支払わなくてはなりません。

【解除権】

施主及び業者は、契約の解除を申し入れることができます。
但し、双方納得のいく形で清算をしなければなりません。

【瑕疵担保保証期間】

瑕疵による欠陥、損壊、雨漏り、等の保障期間を確認しておきます。
取り決めがなくても、品確法で10年は定められています。

【紛争の解決】

契約について、紛争となった場合の解決手段を決めておきます。
調停、仲裁、管轄の裁判所などです。

※業者が用意する契約約款には、以上のことで業者の不利益になる部分が記載されていない場合があります。
　 逆に、業者が有利になるようなことを記載してあったりもします。
　 よく確認して、記載がなく、必要と思われる場合は加筆させるか、別の書面でもらいましょう。

■設計図書(図面)一式

最低限、必要な図面です。

詳しい図面があれば申し分ありませんが、契約前では揃っていない場合も多いと思います。

・配置図(敷地に対する建築位置)
・平面図(各階)
・立面図(東西南北の外観・外壁の材質)
・屋根伏せ図(屋根の形状・材質)
・仕上げ表(主な材料が記載)

次はできれば契約までに欲しい図面です。頼んでみましょう。

・平面詳細図
・矩計図
・床伏せ図(各階)
・断面図
・展開図(各室)

■仕様書

図面の仕上げ表とは別にもっと具体的に書かれた仕様書が必要です。
例えば、クロスでも、仕上げ表にはビニールクロスとだけ記載されていますが、
クロスのランク、製品名、まで会社で決めてある標準仕様書があるはずです。
(品番はまだ決めていないでしょうが)
できるだけ、詳しい内容を書面でもらってください。

■見積り書

工務店の場合、詳しい見積り明細までだしてくれますが、ハウスメーカーはまずくれません。
頼んでもだめな場合が多いようですので、その他の資料をできる限り持ってきてもらいましょう。

■その他の諸費用明細書

建築に関わる、様々な費用を記載した、総予算を把握できるような資料を添付してもらってください。
業者はきちんと説明する責任があると思うのですが、契約に直接関係無い為にいい加減な説明しか
しない営業マンも中にはいます。
以外にトラブルの原因になる部分ですので、これ以上は必要ないのか、念には念を入れて確認して
書面でもらってください。
もしも、トラブルになった時は書面に勝る証拠はありませんので、できる限り何でも書面でもらいましょう。

諸費用

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