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敷地／法規・制限 用途地域 建ペイ率・容積率 高さ制限 敷地の接道と道路幅員
防火地域,準防火地域,風致地区 前面道路と建物の関係 狭小地の利用法
市街化調整区域には普通には建築できません。
建築に関係する主な法律は、建築基準法、都市計画法、消防法などがあります。
不動産業者は土地の仲介の際これらの法律における制限の内容を説明をしなければなりません。
まず免許を持った不動産業者なら物件を紹介するときに説明してくれますが、
買主はほとんどの方は初めての経験です。
その場でいきなり説明されても、半分程しかきちんと理解できないのが実情でしょう。そこでいくつかの基本的な知識だけでも身に付けておけばかなりの内容が理解できるようになります。
まず、都市計画区域と都市計画区域外(準都市計画区域を含む)というのがあります。
これ自体は直接建築の制限はありませんが、この都市計画区域の中に
市街化区域と市街化調整区域というのがあります。
一般に建築可能なのは市街化区域です。
都市計画区域外無指定地域は、建築可能ですが、農業振興地域(農振地域)は
農業従事者の分家以外は新たに建築できません。市街化調整区域では開発を許可されたものと既存宅地(すでに家が建っている土地)
にしか建築をすることができません。
今時家の建たない調整区域を売る不動産業者はいないと思いますが、
基本の基本ですので覚えていてください。
さて市街化区域にはその地域によって用途地域が定めてあります。
これは字のとおり土地の用途を指定したもので、
なかでも工業専用地域には住宅を建てることはできません。
その他の地域は大丈夫です。又、用途地域によって建ぺい率と容積率、最高高さの制限が違います。
行政区によって指定された数値は違いますが、住居地域は低く、商業地域は高く指定してあります。
【用途地域別の建ぺい率 容積率 高さ制限】 用途地域 建ぺい率(%) 容積率(%) 高さ制限
道路斜線第一種低層住居専用 30,40,50,60 50,60,80 最高高さ10ｍ(12m)
1.25×道路幅員第二種低層住居専用 30,40,50,60 80 第一種中高層住居専用 30,40,50,60 100,150,200 1.25×道路幅員 第二種中高層住居専用 30,40,50,60 200 第一種住居 50,60,80 200 第二種住居 50,60,80 200 準住居 50,60,80 200 近隣商業 60,80 200,300 1.5×道路幅員 商業 80 200,400,500,600 準工業 50,60,80 200 工業 50,60 200 工業専用 30,40,50,60 200 用途地域無指定地域 3040,50,60,70 200 ※建ぺい率、容積率はこれらの中から各自治体が定めます。
※2面以上道路に接する角地は建ぺい率が10％緩和されます。
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